多参数水质分析仪问答:小区水质有问题该如何维权?

发布时间:17-03-17 14:42分类:行业资讯
标签:多参数水质分析仪,小区水质有问题该如何维权?
水,生命之源。如果生命之源污染变质,你会怎样?北京某小区的李*生入住新宅已几月有余,总感觉自己平日饮用的水味道不对。是不是小区自备水井供的水有问题?带着这个疑问,李*生来到小区内供水的水塔前查看,竟发现水塔内环境肮脏,不堪入目。在他看来继续饮用此“水”将对身体健康造成严重损害,遂将此事告知了业委会,所在小区内的业主集体要求开发商给予赔偿。而开发商却认为小区内的水质没问题,李*生纯属无理取闹,有损其商业名誉,反要求李*生他们赔偿其名誉损失费。由此,李*生咨询有关律师:他该通过何种途径来维护自己的权益?他可以要求退房吗?律师说法:首*“必须明确小区的供水究竟有无质量问题。对此,业主们可以提交专门的环保鉴定机构来做鉴定。”北京正则律师事务所的朱庆良律师表示,如鉴定结论确为水的质量问题,不符合饮用水标准。业主可通过以下途径来维护自己的权益:1、与开发商协商,要求开发商对供水设备进行修理。使供水质量达到合格的标准。根据我国民法通则规定,债务人交付的标物有质量瑕疵,债权人可要求债务人采取修理,重做等补救措施。在本案中,买卖合同的直接标物是房屋,但供水设备作为房屋的配套设施,水质量问题直接关系到业主的生活居住及身体健康。因此,供水设备构成合同标物的一部分,开发商所交付的标物有质量瑕疵,业主有权要求开发商对水塔进行修理。2、如与开发商协商达不到上述目的,业主可通过诉讼程序来解决此事。在诉讼中,关键是证据。业主们可对当时水塔的情况进行拍照,还可请公证部门到现场进行证据保全。该证据加之鉴定部门的鉴定结论,则在诉讼中*有较大的胜诉机率。李*生能否要求退房?本案中,开发商已经将房屋交付,且未表明房屋主体结构有重大质量问题,而只是作为房屋的配套设施水塔有瑕疵,在可采取其它补救措施的情况下,该房屋买卖合同不宜直接解除。也*是说,李*生现在要求退房,没有充分的法律依据。当然,如果在当初的商品房买卖合同中明确约定本案出现的情况是退房的条件之一,李*生完全可以直接依据该条款要求开发商退房。李*生的行为是否损害了开发商的商业名誉?业主们作为消费者,对认为侵犯自己权益的行为进行反映,是一种正常的监督行为。首*,李*生主观上不存在过错,即没有损害开发商名誉的故意和过失。其初衷是为了使自己的合法权益免受损害,而不是损害开解决发商的名誉。其次,李*生的行为并没有捏造事实,也没有诋毁或诽谤等行为,其所反映的事情完全是自己的切身感受和亲眼所见。第三,开发商认为其商业名誉受到损害,只是开发商的一种自我感受,并没有相关证据证明。其商业声誉是否因此事而降低,公众对此评论如何,本案未表明,仅从现有材料来看,不能认定其商业名誉确实受到了损害。北京熙缜隆博环保科技有限公司销售国外进口品牌的仪器仪表,包括烟气分析仪,水质分析仪,电工仪表,劳保用品,环保检测仪,管道及防腐层检测等,产品型号齐全,质量优异,价格实惠,是您理想中的选择之一,如果您想购买需要的仪器仪表,可拨打热线电话:010-68940148,期待与您的合作!

许多人花了大笔的资金,甚至是毕生的积蓄买的房子,随着开发商的一纸交房通知,眼看新家即将诞生,心里自然高兴。然而,许多业主在收房入住后却怎么也乐不起来,房子甚至成了一件烦心事:开发商都开始交房了,可是小区的道路还在施工,绿化还没做好,公建设施还未启用,有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗?开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房?据了解,近年来关于房子的投诉和纠纷,有相当部分是在收房环节发生的。

许多人花了大笔的资金,甚至是毕生的积蓄买的房子,随着开发商的一纸交房通知,眼看新家即将诞生,心里自然高兴。然而,许多业主在收房入住后却怎么也乐不起来,房子甚至成了一件烦心事:开发商都开始交房了,可是小区的道路还在施工,绿化还没做好,公建设施还未启用,有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗?开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房?据了解,近年来关于房子的投诉和纠纷,有相当部分是在收房环节发生的。那么,作为一名普通的消费者,你是否知道开发商的交房标准是什么?收房时应该怎么做?发现质量问题怎么办?什么情况下可以退房?收房后哪些不合理费用不用交?

一、接房时应查验开发商的几个证书

开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

第一:是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的,我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此,不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发
商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,开发商交房时都应提供。《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写,但要得到有关部门同意备案,是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的,购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求,多一些避免人身受到伤害的保障。购房人收房时一定要看到备案表的正本,并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

第二:是我们常说的“两书”:“质量保证书”和“使用说明书”,这是建设部2001年6月1日开始实
施的《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。

第三:是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早获得解决。

开发商证书不全

案例――先签文件后验房

先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序,但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件,再验房的方法,使购房者处于被动状态。对策:购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。如当初合同未有约定的,则可在收房文件中注明“未验房”等字样,验房时如出现情况,也可向开发商讨说法。

开发商的惯用手法――先下手为强:开发商因为质量问题或没有履行完相关的手续,不能在合同约定期限内通过竣工验收登记备案,所以出第一招,通知业主提前接房.因为有些业主搞不懂,被欺骗接房,但是接了房的,按政策规定算是双方约定的自愿接房,就是以后有问题,业主也没有办法找开发商索赔.

二、房屋未经综合验收是否可以拿新房钥匙

2002年5月,张某与省内一知名房地产公司签订一套商品房的买卖合同,双方约定的交付日期为2003年1月31日,交付前提是经综合验收合格。2003年1月22日,开发商通知消费者去拿新房钥匙。然而,在拿到钥匙后的近一年时间内,该房产一直未能办出三证,原来,该小区在2003年9月10日才通过综合验收。于是,张某认为,开发商违反合同约定,交付了未通过综合验收的房子,要求开发商支付逾期交房违约金。开发商则认为,张某在合同约定的交付时间拿了钥匙,等于按期交付,不存在逾期交付责任。双方由此产生争议。

交钥匙是否等于交房?目前法律界有多种意见。

一种观点认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。开发商交了钥匙,房屋已由消费者占有,可视为交付,消费者要追究开发商的逾期交付责任很难得到法院支持。但也有业内人士认为,尚未通过综合验收的商品房可能存在一些隐患,如房产本身的质量瑕疵、配套设施不到位、三证无法办理(也就不能抵押、转让该房产)等,接收这类房产还给维权带来了难度。

为此,省消协特别提醒消费者,拿钥匙前千万注意查看《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等有关证件。如开发商不能提供《建筑工程竣工备案表》,消费者可拒绝接收房产,并要求开发商承担逾期交付的违约责任;如合同约定的交付期已到,楼盘尚未通过综合验收,开发商通知拿钥匙而消费者又急等入住的,最好在交房手续单上声明:因该房屋未经综合验收,交付日期以该楼盘通过综合验收日期为准。

三、消防未能通过验收,达到交房标准了吗

中华人民共和国消防法规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。因此,消防等分项目未能通过验收就不具备交房条件,买受人可以拒绝接受。现在许多地方改为由竣工验收备案替代质量验收合格制度,但开发商报送备案的文件材料中,如果不具备工程竣工验收报告或规划、公安、消防、环保、园林等部门出具的认可文件等主要材料,则备案机关将不在备案表上签署文件收讫。因此,一般来讲,取得备案证明书,即意味着已经通过竣工验收。业主收房时,如果开发商提出已经竣工备案,那么,业主应要求开发商提供备案表进行审核,并仔细查看是否经过上述主管机关签署意见。

例子:厦门报讯:昨日,因为在还没办妥建筑工程验收备案证明书时就通知业主入住,振华实业公司成为21名业主的共同被告,此事也向所有准备近期交房的开发商敲了一记警钟。

过去,开发商总爱在楼盘通过设计、监理、施工等验收后便发出入住通知,而业主也有这样的心理:先收楼,再装修,待装修完毕,小区环境也就好了。但是,昨日湖里法院开庭的一宗诉讼,却让人们多了一份警觉。2002年7月27日,卓某等21人与厦门振华实业公司签订合同,购买了振华大厦的商品房,双方约定,房屋交付期限为2002年12月31日。结果,大多数业主们并没有如期入住,因为小区的条件尚不具备入住的要求。振华实业公司认为,推迟入住的时间并不像21名业主所说的155天,振华大厦在2003年1月11日即会同设计、监理、施工等验收合格,具备了合同约定的交付条件。但是,21户业主的律师则提出了不同意见。他认为,《消防法》规定,“按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的,不得投入使用。”振华大厦于2003年5月17日才通过厦门消防支队的“建筑工程消防验收”,正是由于这一点,导致振华大厦在2003年6月5日才取得建设工程竣工验收备案证明。也就是说,振华实业公司在尚不具备交房条件的情况下即书面通知原告收房。因此,卓某等21名业主认为,从合同约定交房之日到具备交房条件并实际交房(2003年6月5日后),被告逾期交房长达155天。他们以此为由提起诉讼,要求振华实业支付共约40万元的违约金。原告律师认为,按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定,“房地产开发企业应当在商品房交付时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》就包括了“建设工程竣工验收备案证明”这一内容。只有具有“建设工程竣工验收备案证明”,才证明该住宅得到政府有关部门和相关监管部门的认可。而振华大厦的“建设工程竣工验收备案证明”2003年6月5日才获得,应该属于违约。

法律规定―――《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条
房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条
住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁安置方案的落实情况;物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

四、质量问题

房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题,比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是,很多房子刚交付的时候,并没有裂缝,即使有也往往已被全都抹平,数月甚至一两年后才会慢慢显现,但到时候,权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。
律师点评:1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品,应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》,该条例第32条规定:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验,经核验,确属主体质量不合格的,购买人有权退房。”申请鉴定单位鉴定房屋质量,如主体结构质量不合格,出售方构成根本违约,购房合同应该解除,出售方还应当依法承担赔偿责任;如房屋主体结构质量合格,只是存在房屋质量瑕疵,出售方不构成根本违约,购房合同不应解除。;2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定:“房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定,承担商品房保修责任。”对于房屋质量瑕疵,售房方有维修之附随义务,还应当依法承担赔偿责任。因此,保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时,业主可以要求开发商进行维修,直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费,由于质量问题给业主造成的损失,开发商也应承担赔偿责任。房屋交付后,出现质量问题的,在未严重影响正常居住使用的情况下,出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的,买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的,则应由出卖人承担,这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。

法律规定:《最高法司法解释》

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

五、验房中,若发现质量问题,应当如何收集证据?

购房者发现房屋质量问题,要成功索赔,需要注意保存和搜集证据,因为在法院审理中,要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据,就会因举证不能得不到法律的支持,从而无法达到索赔的目的。举例说明,当商品房出现质量问题后,您可以在两个以上无利害关系人的见证下通过拍照、录像等方式收集视听资料证据,或请公证人员现场公证进行证据保全,以证明自家房屋确实存在质量问题的事实。如果开发商不及时进行修复,那么,您应当与开发商订立书面合同,明确开发商允许其自行请人维修并愿承担维修费用的事实。这样,即使发生纠纷诉至法院,也不怕开发商赖帐了。

六、面积“缩水”

澳门蒲京赌场手机版,现实案例:李先生预购了一套总价88万元的商品房,预售合同中约定该房建筑面积为105平方米、套内建筑面积为84平方米。合同还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时,据实结算;超过3%时,买家可以要求退房。交房以后,李先生感到面积好像有问题,就委托一家房产测绘单位对房屋面积重新进行了测绘,发现总面积与约定一样,但是套内建筑面积却比合同约定减少了4%,李先生因此要求退房。但开发商认为,合同约定的面积是以房屋的总建筑面积为标准,而非房屋的套内建筑面积,所以他们交房的面积是符合合同约定的,不存在违约问题。

律师警示:预购期房难免出现面积误差,最高人民法院有关司法解释规定,房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时,合同有约定的从约定,没有约定的误差比例在3%以内的双方据实结算,超过3%的买房人可以要求退房。所以,本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为由,拒绝退房。在签订买卖合同时,购房者要明确区分建筑面积与套内建筑面积,不仅要约定建筑面积误差,还要约定套内建筑面积误差,以防止出现建筑面积在约定范围内,而套内建筑面积不符的情况。收房时,购房者要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》,如对商品房测绘面积有异议,可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况,必要时可自己委托相关测绘单位重测面积。

七、层高“缩水”

现实案例:2003年,有几十户业主与开发商签订了商品房预售合同,合同约定房屋建筑层高为2.9米。交房后,有些业主发现房屋质量保证书等材料中注明的层高,有的为2.8米、有的为2.9米,于是许多业主都自测了房屋的室内高度,结果发现高度为2.6~2.62米不等。当业主要求开发商承担违约责任时,开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

律师警示:从法律上讲,开发商交付的商品房层高与合同约定不符,是违约行为,须承担违约责任。但实践中,往往合同并未明确约定开发商如何承担责任、承担多少责任,并且一般不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高,业主只能要求开发商赔偿损失。但应该赔偿多少损失,法院处理的原则是合同有约定按约定办,没有约定的法院只能从合理性的角度出发,根据缩水对业主们使用房屋造成的实际影响,酌情确定赔偿数额,这种情形下一般赔偿数额并不高。因此,业主最好在合同中明确约定违约责任的承担。

八、配套“缩水”

现实案例:2001年,张女士在某开发商的售楼书中看到,小区内将有15000平方米的高档会所,有健身房、室内游泳池等设施,集健身、休闲、娱乐于一体,于是就当场买了房。可搬进新房后,直到2004年,会所才破土动工,经过一年的施工,会所才初建成。但张女士发现,会所严重缩水,面积不足4000平方米,游泳池只是一个25米的标准池,游一次要花30余元,而附近一家游泳馆只要10元。后由于经营不善,开发商未经业主同意,把会所的所有权、经营权转让给了他人,并对外营业,严重影响了小区的环境和安全。

律师警示:面对竞争日益激烈的房地产市场,为了取得良好的市场效应,开发商挖空心思,在售楼书上更加注重对小区整体配套设施的宣传。买房人也乐意买小区配套齐全的房屋,不仅方便生活,也提高了生活质量。但有些开发商并不能兑现自己的承诺,绿地缩水、配套设施不全、适龄儿童无法入学、随意更改规划、占用绿地建别墅等问题时有发生。会所算是一种“舶来品”,不是房产开发的必备设施,而是小区的一种配套设施,是开发商用来吸引买房人买房的一种手段。许多买房人冲着会所买房,但是在签订购房合同时,往往只关注房屋的状况,而忘记约定会所条款,导致会所纠纷不断,业主合法权益得不到有效实现。所以,业主在签订购房合同时,应把相关的条款明确约定进合同,如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等,同时明确约定责任承担,以便开发商违约时追究其责任。